Levnější nájmy v roce 2026? Bohužel. Přehled míst s cenami, které se dají zvládnout

Nájemné ovlivňuje mnoho faktorů: nabídka bytů, poptávka, ekonomická situace, politika měst i vlády. Jak se nájmy mění, jak se k nim staví vedení měst a vesnic a co můžeme čekat do budoucna? Pojďme se na to podívat podrobně.

Rostoucí trend jako realita posledních let

V uplynulých letech ceny nájmů v České republice postupně rostly, a to jak v hlavním městě Praze, tak i v jiných městech. Například průměrná cena nájmu ve větších městech stoupla o desítky procent ve srovnání s předchozími lety. Data ukazují, že průměrné nájemné může být někde výrazně nad 300 Kč za metr čtvereční a v Praze je to i výrazně výše.

Ve srovnání s předchozími roky je růst stále patrný:, i když v některých obdobích může růst mírně zpomalit, celkový trend je jasný, nájmy se bohužel pořád zvyšují, především v žádaných lokalitách jako je Praha, Brno nebo některá krajská města.

Tento růst je způsoben kombinací nízké nabídky volných bytů, vysoké poptávky ze strany studentů, odborníků i migrantů a vyššími náklady vlastníků nemovitostí, kteří často zvyšují ceny, aby pokryli například náklady na hypotéky, údržbu a další výdaje.

Vedení měst a vesnic a různé přístupy

Větší města, zejména Praha a Brno, si uvědomují tlak na dostupnost bydlení. Praha například investuje do tzv. městských nebo dotovaných nájemních bytů či nových projektů, které mají částečně ulevit trhu s nájmy a nabídnout alternativu k soukromému pronájmu.

Mnoho měst zkouší i moderní přístupy, jako jsou elektronické aukce pro přidělování městských bytů, cílem je větší transparentnost při přidělování a efektivnější využití městských bytů.

Menší města a vesnice často stojí před jiným problémem: na rozdíl od velkých center nemají tak silnou poptávku po nájemních bytech, ale zároveň chybí investice do nových bytových projektů. Výsledkem může být relativně stabilnější, ale i méně dynamický trh s nájmy. V menších městech tak mohou být nájmy nižší, ale nabídka je mnohdy omezená a kvalita bytů často není vysoká.

Praha je nejdražší

V Česku dnes existuje velký rozdíl ve výši nájmů podle města i lokality. Rozdíly mezi regiony jsou značné. V Praze je samozřejmě nájemné tradičně nejvyšší, v nejlepších částech (např. Praha 1, 2 nebo 6) může cena dosahovat i 450–550 Kč/m² za měsíc. Průměrná cena za nájemný byt pohybuje kolem 450–493 Kč za m² měsíčně (například v pražských čtvrtích jako Vinohrady (Praha 2) cca 495 Kč/m², Staré Město cca 485 Kč/m² nebo Letná cca 480 Kč/m²). Tedy třeba u standardního 70 m² bytu může měsíční nájem přesahovat 30 000 Kč i bez energií.

Druhá příčka patří Brnu

V Brně se ceny rovněž zvyšují rychlým tempem a patří k nejdražšímu nájemnímu bydlení ve střední Evropě. Ceny nájmů tu bývají okolo 350–400 Kč/m² měsíčně, což pro větší byt znamená 20 000 – 25 000 Kč měsíčně. Dále mezi dražší patří i další krajská města jako Hradec Králové, Plzeň či Zlín, kde se nájem pohybuje orientačně 280–310 Kč/m².

Pomalejší růst krajských měst

V jiných krajských městech jako Ostrava, Olomouc nebo Pardubice jsou ceny obecně nižší, ale i zde rostou, byť někdy pomaleji než v metropolích. V mnoha menších městech rostou ceny pomaleji nebo stagnují. Celková nabídka volných bytů je ale omezená, což může zvyšovat tlak na ceny i tam. Ve finále se tak často stává, že rozdíly mezi výší nájmu v malých a velkých městech nejsou příliš vysoké. Z pohledu logiky, významu lokality a zájmu lidí očekávali rozdíly mnohem větší.

Nejlevněji je v Ústí nad Labem

Na opačném konci spektra jsou nejnižší nájmy v některých regionech. Nejlevněji se najde v Ústí nad Labem, kde nájem často vychází kolem 200 Kč/m², a podobně nízké ceny jsou i v Ostravě (~215–228 Kč/m²) a Karlových Varech (~218–238 Kč/m²). Pro 60 m² byt to znamená měsíční nájem někdy pod 13 000 Kč.

Co dělá rozdíly

Tyto rozdíly odrážejí kombinaci poptávky, nabídek i ekonomické situace v regionech. V Praze a Brně, kde je velká poptávka studentů a lidí, kteří sem přicházejí za prací, jsou nájmy nejvyšší. V méně žádaných regionech nájemní bydlení zůstává relativně dostupnější.

Co očekávat v roce 2026 a dál

Podle odborníků a realitních dat se očekává, že nájmy budou i nadále směřovat vzhůru. Tempo růstu se může mírně zpomalit v závislosti na makroekonomických podmínkách, úrokových sazbách a stavební aktivitě. Dlouhodobější výhled naznačuje, že nabídka nájemních bytů poroste, zejména pokud budou úspěšné vládní nebo další programy na podporu výstavby dostupného bydlení. Tyto programy by mohly postupně zmírnit tlak na ceny. Efekt ale rozhodně nebude okamžitý, projeví se až v průběhu několika let. Trendem je také rostoucí profesionalizace trhu s nájmy, vznikají větší portfolia investičních budov a vzniká segment tzv. institutional rental housing (profesionálně spravované nájemní byty), který má potenciál stabilizovat nájemné především v kvalitních lokalitách.

Tempo se bude lišit

Souhrnně tedy platí, že nájmy v roce 2026 jsou obecně vyšší než v předchozích letech. Poptávka po nájemním bydlení i nadále převyšuje nabídku v mnoha městech České republiky. Vedení velkých měst i vláda se snaží situaci řešit prostřednictvím investic do veřejných a dotovaných bytů, nových projektů a podpory výstavby, ale cesta k dostupnému bydlení je hodně dlouhá. Výhled pro budoucnost je takový, že nájmy spíše porostou nebo stabilně zůstanou na vysoké úrovni, i když tempo růstu se může lišit podle konkrétního regionu a lokality.

Už nejde o levnou adresu

Moje osobní zkušenost z Prahy 2 je jasná, nájmy tu byly vysoké a za poslední roky stoupaly. Zvlášť v oblastech blízko centra, kde se o byty přetahují studenti, ti, kteří přišli za prací, i mladé rodiny. Ve Zruči nad Sázavou, i když je to malé město s necelými 5 000 obyvateli, není situace úplně jiná. I tady se trh s nájmy mění. Poptávka po klidném bydlení s dobrou dopravní dostupností do Prahy a okolních měst zvyšuje ceny a dělá z původně „levné alternace“ atraktivnější adresu.

Proměna za pět let

Aktuálně najdeme běžné nabídky nájemních bytů ve Zruči zhruba kolem 8 000–10 000 Kč měsíčně za menší 1+kk byty. I nabídky kolem 12 000–13 000 Kč za byty 2+kk nejsou výjimkou. Větší byt vyjde i dráž, zvlášť pokud je renovovaný nebo v lepší lokalitě. Před pěti lety byla situace ještě o poznání „klidnější,“ nájmy tu byly častěji i pod 8 000 Kč měsíčně za podobné byty a poptávka byla nižší. Za poslední roky se však ceny postupně zvyšují, a to i v malých městech jako Zruč. Lidé hledají dostupnější alternativy k drahým velkoměstům a někdy i možnost home office znamená odchod z Prahy. Takže i když Zruč není Praha, trend růstu cen nájmů se tu projevuje plynule. Rozdíl mezi dnešními cenami a těmi z předchozího období sami pocítíte, pokud tu sledujete nabídky dlouhodobě.