Vlastníte nemovitost? Zjistěte, co řešit v roce 2026 a kdy

Platí ji každý, kdo vlastní na území České republiky pozemek, dům, byt nebo nebytový prostor. Nerozhoduje přitom, zda v nemovitosti bydlí, pronajímá ji, podniká v ní, nebo ji má jen „do zásoby“ třeba jako finanční jistotu, kterou příapdně může prodat a získat tak peníze. Podstatný je vždy stav k prvnímu lednu daného roku. Kdo je v tento den zapsán v katastru jako vlastník, ten daň z nemovistosti musí za celý rok zaplatit.

Součet dvou složek

Daň z nemovitosti se řídí zákonem č. 338/1992 Sb. a skládá se ze dvou částí, a to z daně z pozemků a z daně ze staveb a jednotek. Tyto dvě složky se na konci sečtou a vytvoří výslednou částku, kterou vlastník každoročně odvádí státu prostřednictvím finančního úřadu příslušného podle místa, kde se nemovitost nachází.

Kdy je nutné podat daňové přiznání

Jedním z nejčastějších omylů je představa, že se daňové přiznání k dani z nemovitosti podává každý rok. Ve skutečnosti tomu tak není. Přiznání se podává pouze tehdy, pokud v předchozím roce došlo k nějaké změně. Typicky se jedná o koupi nemovitosti, darování, dědictví, kolaudaci novostavby, přístavbu, změnu výměry nebo druhu pozemku, případně prodej či převod vlastnického podílu.
Pokud vlastník žádnou změnu neprovedl a nemovitost vlastní beze změn už z minulých let, nové daňové přiznání nepodává. Finanční úřad v takovém případě automaticky vychází z údajů, které má k dispozici z minulých let, a sám vypočítá výši daně. Vlastníkovi pak pouze zašle platební údaje. To je určitá úleva, že se do toho nemusíte pouštět každým rokem, tedy pokud všechno zůstává jak bylo.

Termíny, které se vyplatí hlídat

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, pokud ho musíte udělat, se podává vždy do 31. ledna daného roku. V případě, že poslední lednový den připadá na víkend, posouvá se lhůta na nejbližší pracovní den. Přiznání lze podat elektronicky prostřednictvím portálu Moje daně, datovou schránkou, poštou nebo osobně na finančním úřadě. Letos tedy oním dnem D byl 2. únor. Jestliže jste ho měli udělat a termín jste prošvihli, udělejte to neprodleně.

Vyšší částky se dají rozdělit

Samotná daň se ovšem neplatí v lednu, ale až v průběhu roku. Pokud roční daň nepřesáhne částku 5 000 korun, je splatná najednou, a to nejpozději do 1. června. Vyšší částky si můžete rozdělit do dvou splátek, přičemž první je splatná do 1. června a druhá do 30. listopadu. U některých zemědělských pozemků ale platí odlišný termín první splátky, obvykle až do konce srpna.

Jak se určuje výše daně

Výpočet daně z nemovitosti je kombinací několika faktorů a na první pohled může působit složitě. U pozemků se vychází z jejich výměry v metrech čtverečních a ze sazby, která se liší podle druhu pozemku. U staveb a bytů se zpravidla počítá zastavěná nebo podlahová plocha, opět vynásobená zákonem stanovenou sazbou podle typu stavby.
K základní částce se následně přičítají koeficienty. Velmi důležitý je koeficient velikosti obce, který zohledňuje počet obyvatel. Ještě větší vliv však může mít místní koeficient, o jehož výši rozhodují samotné obce. Právě tento prvek způsobuje, že za stejný byt o stejné velikosti se může v různých městech platit výrazně odlišná daň. Když třeba bydlíte v Benešově, zaplatíte za byt o výměře 50 m2 určitou sumu, ale známý, který vlastní stejně veliký byt v Sedlčanech bude platit něco jiného. Tak to zkrátka je.

Co se změnilo proti minulému roku

Z hlediska základních pravidel nedošlo v posledním roce k žádnému dramatickému přepisu zákona. Systém daně z nemovitosti zůstává stejný a sazby dané zákonem se plošně neměnily. Přesto si mnoho lidí všimlo, že platí více než v minulosti. Důvodem ovšem nejsou nové státní daně, ale rozhodnutí jednotlivých obcí.
V posledních letech totiž obce stále častěji upravují místní koeficienty, které mají přímý dopad na výši výsledné daň. Některá města a obce je zvyšují kvůli napjatým rozpočtům, jiné je zavádějí selektivně například jenom pro rekreační objekty nebo komerční stavby. Navíc platí, že obce dnes mohou koeficienty už jenom zvyšovat, nikoli snižovat. To v praxi znamená, že daň má dlouhodobě spíše rostoucí tendenci. Je to samozřejmě nemilý jev, ale bohužel s ním nic nenaděláme.

Praktické zkušenosti

Zkušenosti vlastníků nemovitostí i daňových poradců se shodují v jednom: daň z nemovitosti není složitá záležitost, pokud člověk ví, co si ohlídat. Nejčastější problémy vznikají kvůli zapomenutým termínům nebo nepochopení toho, kdy je nutné podat přiznání. Velkým pomocníkem je dnes elektronická komunikace s finanční správou, zejména portál Moje daně, který umožňuje přiznání částečně předvyplnit a minimalizovat tak chyby. Systém vás na ně totiž vlastně sám upozorní, nepustí vás dál a pomůže je opravit.

Změna koeficientu

Vyplatí se také sledovat, zda obec, ve které se nemovitost nachází, nemění místní koeficient. Tyto změny se často schvalují na obecních zastupitelstvech a mohou ovlivnit výši daně bez ohledu na to, že se na samotné nemovitosti nic nezměnilo. Osobně vím, že právě v minulých letech k určité změně směrem k navýšení došlo. I když jinak termín hlídám a nic se u mě nezměnilo, uvítala jsem s předstihem informaci o výši platby daně, které mi přišla do datové schránky. Měla jsem tudíž jasno i co se týče koeficientu a jeho změny.

Do diáře s vykřičníkem

Daň z nemovitosti zůstává pevnou součástí českého daňového systému a pro většinu vlastníků představuje každoroční rutinu. Klíčem je vědět, kdy je nutné podat daňové přiznání, to si napsat do diáře, ať už papírového nebo elektronického s vykřičníkem. Dál si pohlídat termíny splatnosti a nenechat se překvapit změnami místních koeficientů. Přestože se pravidla mění jenom pomalu, výsledná částka se může rok od roku lišit, a právě proto se vyplatí si to zjistit a mít přehled.